Garis Sempadan Bangunan (GSB), KDB, KLB Dan Ketinggian Bangunan (TB)

05.01 Ekbang, Pembangunan No Comments

Beberapa hari yang lalu sekelompok pemuda-pemudi yang rupanya berasal dari salah satu universitas swasta ternama di Kota Tangerang datang ke Kantor Kecamatan Neglasari. Setelah berdialog dengan salah seorang rekan sambil mereka mendokumentasikan gambar peta wilayah yang ada di ruangan kami sedikit saya mendengar percakapan mereka tentang topik yang berkisar dengan koefisien bangunan.

Rupanya mereka adalah para mahasiswa Jurusan Arsitektur yang berencana mencari bahan tugas karya ilmiah dari dosen mereka. Dialog mereka cukup seru mengingat pas sekali diterima dan dijawab oleh rekan kami yang kebetulan memiliki latarbelakang pendidikan teknik dan juga cukup lama berdinas di PU Kota Tangerang. Dengan mengedepankan pelayanan publik yang baik serta mengakomodir hak masyarakat untuk memperoleh informasi publik yang diselenggarakan, rekan kami tersebut tetap sabar melayani mereka walau jam telah menunjukkan hampir pukul 5 sore.

Kembali pada topik pembicaraan mereka tentang koefisien (dasar) bangunan di atas, maka dalam kesempatan posting kali ini kami mencoba untuk sedikit sharing mengenai beberapa istilah yang sempat terlontar dalam pembicaraan dengan mahasiswa arsitektur yang menyambangi kami tersebut. Mereka sempat menanyakan tentang GSB, KDB, KLB dan ketinggian bangunan yang berada di wilayah Kecamatan Neglasari. Artikel ini dibuat dalam rangka mengingatkan kami kembali akan terminologi dari istilah atau singkatan-singkatan GSB, dsbnya tersebut yang memiliki relevansi dalam pelaksanaan tugas pengawasan kegiatan pembangunan rumah, gedung, kondo, dan bangunan sejenis di wilayah kerja Kecamatan sesuai dengan regulasi yang ada.

GSB, KDB, KLB Dan TB

Kalau kita ingin membangun rumah di area kavling yang sudah kita beli di perumahan, selain diberi batas-batas kavling, kita juga diberi embel-embel oleh pihak developer, seperti GSB ( Garis Sempadan Bangunan ), KLB ( Koefisien Lantai Bangunan ) dan KDB ( Koefisien Dasar Bangunan ). Bagi yang belum terbiasa mendengarkannya tentu saja hal tersebut agak asing untuk orang awam. Ketentuan ini sebenarnya sudah diatur oleh pemerintah. Dalam kasus ini pihak developer hanya mewakili pihak pemerintah.

Garis Sempadan Jalan (GSJ)

Garis Sempadan Jalan (GSJ) adalah garis batas pekarangan terdepan. GSJ merupakan batas terdepan pagar halaman yang boleh didirikab. Oleh karena itu biasanya di muka GSJ terdapat jalur untuk instalasi air, listrik, gas, serta saluran-saluran pembuangan.

Pada GSJ tidak boleh didirikab bangunan rumah, terkecuali jika GSJ berimpit dengan garis sempadan bangunan (GSB). Ketentuan mengenai GSJ biasanya sudah terdapat dalam dokumen rencana tata ruang setempat (bisa menghubungi dinas tata kota atau Bappeda.

GSJ bertujuan untuk mengatur lingkungan hunian memiliki visual yang baik, selain juga mengatur jarak pandang yang cukup antara lalu lintas di jalan dengan bangunan yang ada disekitarnya.

----------------------------
GSB ( Garis Sempadan Bangunan )

GSB atau building demarcation line adalah garis batas dalam mendirikan bangunan di suatu persil atau petak yang tidak boleh dilewatinya. Garis ini bisa membatasi fisik bangunan ke arah depan, belakang, ataupun samping. Lebar GSB biasanya dihitung seperempat dari lebar Daerah Milik Jalan (DMJ) dan ditarik dari batas Garis Sempadan Pagar (GSP). Khusus untuk kawasan perdagangan dan jasa komersial, GSB minimum adalah 5 (lima) meter dari batas GSP. 

Garis Sempadan Samping/Belakang Bangunan (GSpS/GSpB), yaitu sempadan yang membatasi jarak terdekat bangunan terhadap garis batas samping atau belakang kapling, dihitung dari garis batas kapling terhadap batas terluar samping atau belakang bangunan yang berfungsi sebagai ruang, untuk pertimbangan faktor keselamatan antar bangunan.

Secara umum GSB adalah garis imaginer yang menentukan jarak terluar bangunan terhadap ruas jalan. Kita dilarang keras membangun melebihi batas GSB yang sudah ditentukan. Besarnya GSB ini tergantung dari besar jalan yang ada di depannya. Jalan yang lebar tentu saja mempuyai jarak GSB yang lebih besar dibandingkan jalan yang mempunyai lebar yang lebih kecil. Biasanya jarak GSB ini adalah 5 m. Untuk lebih pastinya, tanyakanlah terlebih dahulu ke pihak developer sebelum mendesain rumah.

Di dalam area GSB ini kita tidak dapat membangun sesuatu yang bersifat struktural, seperti penambahan ruangan untuk usaha yang kiri kanannya diberi dinding bata yang tinggi dan pintu masuknya tepat berada di tepi jalan. Contoh lain yang sering ditemui di lapangan adalah memberi atap beton di atas carport, bahkan ada juga yang mendirikan lantai dua di atas carport, aji mumpung , katanya, carportnya sudah dicor. Sayang kalau tidak dimanfaatkan.

Carport dapat saja ditutup. Penutupnya bisa saja dari kayu atau policarbonat dengan rangka besi holo. Atau yang lebih hijau dengan memadukan dengan tanaman rambat. Semua itu masih bisa di tolerir di dalam area GSB.

-------------------------

KDB ( Koefisien Dasar Bangunan )

KDB dapat dimengerti secara sederhana adalah nilai persen yang didapat dengan membandingkan luas lantai dasar dengan luas kavling. Kalau kita mempunyai lahan 300 m2 dan KDB yang ditentukan 60%, maka area yang dapat kita bangun hanya 60% x 300 m2 = 180 m2. Kalau lebih dari itu artinya kita melebihi KDB yang ditentukan. Kurangi lagi ruangan yang dianggap tidak terlalu perlu.

Sisa lahannya digunakan untuk ruang terbuka hijau yang berfungsi sebagai area resapan air. Kita tidak mau khan lingkungan kita kebanjiran karean air hujan tidak tahu lagi mesti kemana larinya.

Secara matematis, KDB dapat dinyatakan dalam persamaan : 

KDB = (Luas Lantai Bangunan: Luas Lahan/kavling) X 100% 

-------------------------

KLB ( Koefisien Luas Bangunan )

KLB atau floor coverage ratio adalah besaran ruang yang dihitung dari angka perbandingan jumlah luas seluruh lantai bangunan terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana teknis ruang kota. 

KLB merupakan ukuran yang menunjukkan proporsi total luas lantai suatu bangunan dengan luas kapling dimana bangunan tersebut berdiri.

Kalau KDB hanya melibatkan luasan lantai dasar, maka KLB melibatkan seluruh lantai yang kita desain termasuk lantai dasar itu sendiri. Cara perhitungannya tetap sama yaitu membandingkan luasan seluruh lantai dengan luas kavling yang ada.

Contoh, setelah kita menghitung luas lantai dasar beserta lantai atasnya ternyata luasannya 200 m2. Kalau lahannya 200 m2, maka nilai KLB bangunan kita adalah 1.0. Kalau ditentukan KLB di rumah kita 1.2, maka nilai KLB kita masuk masuk. Yang tidak boleh adalah melebihi dari yang ditentukan.

Kalau KDB ditulis dalam bentuk persen, maka KLB ditulis dalam bentuk desimal.

Secara matematis, KDB dapat dinyatakan dalam persamaan : 

KLB = (Total Luas Lantai Bangunan: Luas Lahan/kavling) X 100%

-------------------------

KETINGGIAN BANGUNAN

KLB atau floor coverage ratio adalah besaran ruang yang dihitung dari angka perbandingan jumlah luas seluruh lantai bangunan terhadap luas tanah perpetakan atau daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana teknis ruang kota. KLB merupakan ukuran yang menunjukkan proporsi total luas lantai suatu bangunan dengan luas kapling dimana bangunan tersebut berdiri.

Yang dimaksud dengan ketinggian bangunan adalah berapa lantai yang diijinkan di area tersebut yang dapat dibangun. Ketinggian banguan ini sebenarnya hanya untuk menciptakan skyline lingkungan yang diharapkan. Yang sering terjadi di lapangan adalah ketinggian bangunan melebihi dari yang ditentukan. Misalnya area tersebut adalah area perumahan dengan ketinggian rata-rata 2 lantai, karena tanahnya kecil sementara ruangan yang diperlukan banyak, maka rumahnya mencapai 4 lantai seperti halnya ruko-ruko. Itu yang tidak boleh. Skyline lingkungan tidak terbentuk. Bisa dibayangkan ada bangunan tinggi di antara bangunan rendah. Atau sebaliknya, di area cluster untuk rumah-rumah yang besar dengan ketinggian rata-rata 2 lnatai ada bangunan kecil dengan ketinggian 1 lantai. Apa yang terjadi? Tentu saja suasana lingkungan yang diharapkan tidak tercipta semestinya.

Secara matematis, TB  atau jumlah lantai bangunan dapat dinyatakan dalam persamaan : 

Jumlah Lantai Bangunan = KLB : KDB

 ------------------------------

repost by ruliantosjahputra-2012